Ипотека — от древнегреческого «колышек» - знак на границе заложенного участка. В современном понимании - это залог недвижимости. То есть ипотечный кредит означает, что вы берете у банка деньги под процент (кредит), а гарантией того, что вы вернете эти деньги, становится залог вашего недвижимого имущества: дома, квартиры, земельного участка.
Ипотеку обычно воспринимают как кредит на приобретение жилья. В этом случае в залог идет квартира (дом), приобретенная на деньги, полученные от банка или другого источника. Но это только один, пусть и самый распространенный, вид ипотеки.
Также вы можете заложить недвижимость, которая вам уже принадлежит, и взять деньги на любые цели!
Ипотечный кредит оформляется или одним договором, или двумя: кредитным договором и договором об ипотеке, то есть о передаче недвижимости в залог банку.
Недвижимость — это объекты, прочно связанные с землей, которые нельзя переместить в пространстве без ущерба для них. Согласно закону, воздушные и морские суда, а также космические объекты — тоже недвижимость (хотя они могут перемещаться). Так что если вы владелец заводов, газет, пароходов или у вас есть космический корабль, теоретически вы можете заложить в ипотеку и их. Илон Маск так и делает, когда ему нужны деньги!
Ипотека – это серьезно и на долго, так как суммы и сроки довольно внушительные. Поэтому перед тем как ее взять, нужно ответить себе на следующие вопросы:
1. Какую сумму вы имеете на первоначальный взнос и какая сумма нужна в кредит?
Большинство ипотечных программ предполагают наличие собственных средств — так называемый первоначальный взнос, от 5% от стоимости недвижимости, а остальные вам выдает банк в кредит. Суммы первоначального взноса зависят от многих факторов – наличие Материнского капитала, специальных программ банков, способа подтверждения доходов. Во всех этих программах вам помогут разобраться наши специалисты!
2. Какую часть дохода вы готовы ежемесячно отдавать банку для погашения кредита и в течение какого срока вам это по силам?
● Оцените свои доходы и грядущие расходы.
● Если ваши платежи по кредиту будут превышать 50% вашего годового дохода, имеется риск не справиться с выплатой кредита.
● Не торопитесь, будьте разборчивы и сравните предложения разных банков, внимательно изучите условия договора, чтобы все, что написано в договоре, вам стало понятно. Опытный брокер поможет подобрать оптимальную программу кредитования.
Виды процентных ставок: фиксированная, плавающая, переменная (комбинированная)
Взять ипотечный кредит можно по ставкам, которые принципиально отличаются друг от друга. И дело здесь не в их величине, а в том, что они представляют из себя, и в чём ключевое отличие. Придуманы они банками, чтобы разнообразить предложение продуктов для заёмщиков и дать возможность выбрать наиболее интересный вариант. И, как показывает практика, каждая находит свое применение.
Плавающая процентная ставка
Она формируется из фиксированного значения, которое устанавливает банк и рыночного индекса: Libor, Eribor и MosPrime. Эти индексы ежедневно меняются на биржах. Но по условиям кредитного договора ставка меняется раз в 3 или 6 месяцев. Соответственно, ежемесячный платеж также будет меняться в зависимости от того, каким будет индекс на тот день.
Из-за рисковости данной ставки по таким программам самые низкие, и разница может достигать 2,5%. Безусловно, когда индекс низкий, брать такую программу выгодно. Но может настать момент, когда индекс возрастёт до критического уровня, что будет тяжело для дальнейшего погашения долга.
Тем не менее, такой ставкой клиенты пользуются, хоть и редко. Это могут быть те заемщики, которые планируют рассчитаться с банком в ближайшие год или два.
Однако, беря такую программу, надо четко осознавать существующие риски по ней и помнить, что, индексы подвержены колебаниям. Они могут как упасть, так и существенно вырасти. И если вы не погасите кредит в ближайшее время, то будете до окончания срока подвержены финансовым рискам.
Переменная/комбинированная ставка
Относительно недавно появился очень интересный продукт с переменными или комбинированными ставками. Смысл заключается в том, что она фиксируется на какой-то промежуток времени, а потом становится плавающей.
Допустим, заёмщик берет кредит на 20 лет, а ставка фиксируется на 3 года или 5 лет. Получается, что по истечении фиксированного срока у заёмщика есть неопределённость в том, каким будет рыночный индекс и, соответственно, общая ставка по кредиту. Это риск. За этот риск клиент получает процент ниже фиксированной. Разница может доходить до 2-х процентов.
Фиксированная ставка
Классическая ипотечная процентная ставка. Название говорит само за себя. Суть её заключается в том, что она фиксируется в кредитном договоре и в течение всего срока не изменяется. Фиксированная ставка самая популярная среди заёмщиков, т.к. самая безопасная правда, процент по ней самый высокий по сравнению с другими видами. Она интересна клиентам, которые не планируют досрочное погашение и берут кредит на длительный срок.
3. Как погашать кредит?
Суммы платежа состоят из двух частей: часть суммы кредита (основного долга) и процентов за кредит. Так же могут быть включены оплаты ведения счета, комиссия за перевод средств и тд.
Также присутствуют другие расходы: вам придется оплатить страхование жизни и здоровья, а также заложенного имущества, оценку его, государственную пошлину за регистрацию ипотеки. После регистрации недвижимости добавятся расходы на ее содержание: налоги, оплата услуг ЖКХ, прочие платежи! Их также нужно учесть при получении ипотеки.
Погашение ипотеки может осуществляться дифференцированными или аннуитетными платежами. Не спешите пугаться — мы объясним, что значат эти слова.
Дифференцированные платежи — ежемесячный возврат фиксированной части основного долга плюс проценты за непогашенную часть долга. Каждый месяц платеж уменьшается, и за весь срок кредита вы тратите меньше, чем при аннуитетных платежах. Но вначале платежи по кредиту будут ощутимо больше по сравнению с платежами в конце срока.
Аннуитетные платежи — ежемесячная оплата равной суммы. Поэтапное гашение основного долга: доля которого в составе аннуитетного платежа увеличивается с каждым месяцем, а размер процентов за очередной месяц пользования кредитом, соответственно, уменьшается. С постоянной суммой платежа по кредиту удобнее планировать собственный бюджет.
Способ платежа прописан в договоре — поэтому внимательно изучайте условия различных банков и выбирайте наиболее удобные для вас.
4. Какие есть риски и как их снизить?
Потеря/снижение дохода
Потеря работы, снижение зарплаты, рост расходов, болезнь или даже потеря близких — такое может случиться с каждым. Именно поэтому перед тем, как обратиться в банк за ипотечным кредитом, следует тщательно оценить свое финансовое положение в долгосрочной перспективе. Например, если вы планируете завести ребенка, стоит учесть, что как минимум на время декрета доходы семьи уменьшатся, а расходы возрастут.
Рост инфляции, изменчивость процентных ставок по ипотеке и рыночных показателей, к которым эти процентные ставки могут быть привязаны, также могут повлиять на вашу способность погашать кредит. Всегда стоит помнить, что при снижении ипотечных ставок есть возможность рефинансирования! А увеличение ставок вас не должно коснуться, так как процент по ипотеке фиксируется в договоре на весь срок!
Все предвидеть невозможно, но можно создать подушку безопасности в размере 3–6 месячных доходов семьи. Это поможет пережить временные финансовые трудности или приспособиться к новым условиям. Очень полезно создавать альтернативные источники дохода!
Снижение стоимости или повреждение недвижимости, которая находится в залоге
Цена на жилье может резко упасть. В случае невозможности погашения платежей по кредиту, заложенное имущество придется продать, то вырученных средств может не хватить для погашения кредита. То есть возможна ситуация, когда вы останетесь без недвижимости и при этом по-прежнему будете должны банку.
Самое печальное — если что-то случится с жильем, например пожар, затопление, неверное или мошенническое оформление. Мало того, что вы лишитесь своего дома или квартиры, — так еще и банк может потребовать выплатить весь кредит досрочно. Ведь в этом случае у него не будет гарантий, что он получит назад свои деньги.
Защита от этих рисков — страхование. Поэтому чаще всего страховка — обязательное условие ипотечного кредитования.
Тщательный подбор программы страхования позволяет снизить риски!
5. Кредитная история и кредитная нагрузка
Если вы брали кредиты, гасили их вовремя, в настоящее время имеете не более 2х-3х действующих кредитов, сумма погашения по которым не более 25% от вашего дохода, то вполне можно считать себя желанным заемщиком. Если же вы имеете или имели просроченные задолженности, кучу действующих кредитов, то банки, скорее всего, вам откажут в получении ипотеки до момента, когда вы погасите часть действующих кредитов и все просрочки. Бывают случаи, когда клиент не знает о кредитах, ситуации различны! Также имеющиеся судебные и прочие выплаты через службу судебных приставов могут сыграть злую шутку.
Чтоб иметь так называемы Портрет заемщика стоит обратиться к брокеру – он проверит вашу кредитную историю, выписки по судебным приставам, арбитражным управляющим.
Если вопросы из предыдущего раздела решены, приступаем к оформлению ипотечного кредита.
1. Выбор программы кредитования
Для начала нужно определиться, что вы хотите купить: дом, квартиру, готовое или долевое, заложить недвижимость для покупки другой или под другие цели. От этого во многом будет зависит выбор программы банка или даже частного инвестора!
Предложения банков отличаются не только ставкой процентов, суммами, сроками, но и учетом различных форм дохода, возможностью привлечения созаемщиков, участием других членов семьи в ипотеке – жены, детей, родителей, прочих, способами погашения платежей, удобством и скоростью обслуживания, сроками действия ипотечного решения.
В многообразии программ лучше ориентироваться при помощи профессионала – ипотечного брокера!
2. Подготовка документов
Основной перечень документов:
● паспорт — ваш и ваших поручителей или созаемщиков (если они будут)
● копия трудовой книжки или трудовой договор, а также справка о доходах
В зависимости от программы кредитования могут понадобиться и другие документы: сертификат на Маткапитал со справкой об его остатке, свидетельства на всех детей, если дети будут собственниками приобретаемой недвижимости, прочие документы, подтверждающие доходы, а также ваши льготы.
Собрав и проверив все необходимые документы брокер может подать документы на рассмотрение в выбранные банки по нужным программам, не тратя ваше время на походы по банкам, но стоит учесть, что простой обход банков и получение кучи отказов негативно влияет на последующее получение положительного решения по ипотечному кредиту!
Стоит помнить, что банк проверяет предоставленные документы, паспорта и прочие документы должны быть действительны, без посторонних записей и отметок, в целом виде! Особо проверяется трудоустройство и доходы заемщиков. Служба безопасности проверяет работодателя – не состоит ли он в реестре банкротов, как давно ведется деятельность, прочие параметры. Вы должны быть готовы к звонку из банка – помнить и не теряясь рассказать, что вы хотите приобрести, какой имеется первоначальный взнос, за счет каких средств, какая сумма кредита нужна и на какой срок, источники и суммы дохода. Также звонить будут и работодателю, вы должны честно предупредить руководителя, бухгалтерию, что подаете документы на ипотеку, что стоит ждать звонка и максимально полно ответить на вопросы.
3. Подготовка сделки
И вот решение от банка положительное!
У каждого банка своя форма информирования заемщика, обычно она содержит сумму первоначального взноса, сумму ипотечного кредита, его срок и процентную ставку, могут быть указаны другие параметры, а также дополнительные условия получения ипотечного кредита, свой срок действия решения, в период действия которого, нужно найти недвижимость и оформить сделку. Как правило, банк дает решение на срок до 3х месяцев, после истечения срока, всю эпопею получения решения нужно будет проходить заново! Но профи обычно укладываются в отведенные сроки! Также стоит помнить, что решение – это не гарантия получения ипотеки! Банк может отказать в выдачи на любой стадии сделки!
Поиск подходящей недвижимости не стоит начинать заранее, так как не стоит тратить время, не понимая точных параметров, не имея реального одобрения банка!
Профессиональный риелтор подберет оптимальный вариант недвижимости, составит предварительный договор, закрепит за вами объект, соберет пакет документов, организует оценку, проверку, страхование, сведет интересы всех участников сделки, согласует формы расчетов, а также так организует прохождение сделки, чтоб все участники смогли присутствовать или заранее обеспечить наличие доверенностей и прочей документации!
4. Сделка
Вот банк пригласил всех участников на сделку! Проверяем наличие и действительность документов, наличие первоначального взноса и способы его передачи.
Банки заранее дают ознакомиться с договорами ипотеки и купли-продажи, нужно потратить время, внимательно их изучить, задать вопросы вашему риелтору, брокеру, проверить правильность всей информации.
После этого вы подписываете договор купли-продажи с продавцом и договор с банком. Иногда банки предлагают заключить одновременно два договора: о выдаче кредита и о передаче недвижимости в залог банку.
5. Рассчитайтесь с продавцом
Расчет с продавцом в случае с ипотекой тоже делается через банк — с помощью банковской ячейки, аккредитива или счета-эскроу. При любом способе банк следит за тем, чтобы сделка была проведена безопасно. Продавец точно получит свои деньги, но только после того, как переоформит на вас права собственности на недвижимость.
1. Что можно делать с недвижимостью?
Без согласия банка, ипотечную квартиру нельзя: продавать, дарить или менять, устроить перепланировку. При этом сдавать в аренду такую квартиру можно без согласия банка, если иное не указано в договоре.
Можно зарегистрироваться в объекте недвижимости самому или любых других лиц, завещать, подарить ваше имущество, но при получении недвижимости с ипотекой новый владелец принимает на себя и все связанные с ней залоговые обязательства.
2. Досрочное погашение.
Как правило, досрочное погашение ипотеки полностью или частично по желанию заемщика, возможно, любыми суммами и на любом сроке действия кредита, все данные для досрочного погашения должны быть прописаны в договоре. При досрочном погашении, погашается основной долг, у заемщика есть право выбора – снизить сумму ежемесячного платежа, или срок оплаты ипотеки.
При досрочном погашении проценты уплачиваются только за фактический срок пользования кредитом.
Досрочно вернуть кредит банк вправе потребовать от вас, даже если вы соблюдаете график платежей, но при этом:
● при заключении договора знали, но письменно не предупредили, что у других людей есть права на заложенное жилье (другой залог, аренда);
● нарушаете правила пользования: делаете незаконный ремонт или создаете угрозу повреждения, переплан, нарушения правил эксплуатации – используете не для жилья, а в других целях;
● не застраховали залог;
● отказали банку в проверке имущества;
● продали или подарили жилье без согласия банка;
● совершили преступление, и государство изымает имущество;
● жилье передано в залог другому кредитору (например, другому банку по иному кредиту), и такой кредитор принимает решение о возмещении своих убытков за счет продажи этого имущества.
Если вы откажетесь от досрочного возврата денег, банк вправе компенсировать убытки за счет принудительной продажи квартиры.
3. Может ли банк лишить вас имущества?
Если вы не справляетесь с оплатой ипотеки, вы можете попросить банк об отсрочке платежей – кредитные каникулы, а также реструктурировать или рефинансировать ваш кредит, банк вправе отказать вам в этом. При этом банк может обратиться в суд, чтобы за счет продажи имущества покрыть свои убытки. Но если вы успеете погасить долг по кредиту до момента продажи заложенной недвижимости, то процесс продажи могут остановить.
Обратите внимание, что после продажи заложенной недвижимости на основании решения суда вы лишаетесь права пользоваться этим имуществом. То есть вы и все, кто там проживают, должны освободить жилплощадь. Если вы этого не сделаете, новый собственник квартиры может потребовать освободить недвижимость через суд.
Если долг по кредиту крайне незначителен и явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, суд может отклонить требование банка о погашении ваших долгов посредством продажи заложенного имущества. Но это не значит, что ипотека прекратилась — вы все еще должны.
В случае недостаточности средств от реализации имущества для погашения ваших обязательств банк вправе потребовать дополнительных погашений задолженности.
4. Что еще нужно знать про ипотеку?
Льготы. С 2018 года для семей, в которых рождается второй или третий ребенок, действует льготная ипотека. Государство субсидирует проценты по ипотечным кредитам свыше 6% годовых, если вы решите купить жилье на первичном рынке или рефинансировать ипотеку, которую взяли раньше. В различных регионах могут быть предусмотрены дополнительные льготы для ипотечных заемщиков!
Налоги. Вы можете получить налоговый вычет, если тратите деньги на покупку или строительство жилья. Это правило распространяется на случаи, когда деньги были получены от банка по ипотечному кредиту. Но для получения такого вычета необходимо иметь официальный доход, который облагается налогом.
ул. Карла Маркса, 48, офис 505
город Красноярск
Email: 24uyut@mail.ru
Phone: +7-913-532-27-76